Energieberatung vor dem Hauskauf: Sanierungskosten richtig einschätzen

Wer einen Altbau kauft, kauft den Sanierungsbedarf mit. Dach, Fenster, Fassade und Heizung können schnell fünf- oder sechsstellige Beträge kosten. Eine fachliche Einschätzung vor dem Kauf hilft, diese Kosten realistisch in den Kaufpreis und die Finanzierung einzurechnen. Nach dem Kauf gelten außerdem Pflichten mit einer Frist von zwei Jahren.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Klasse und Kennwert geben einen ersten Hinweis.
• Baujahr und bisherige Modernisierungen: Was wurde wann gemacht, gibt es Rechnungen?
• Dach und oberste Geschossdecke: Ist gedämmt? Wenn nicht, gilt nach dem Kauf eine Nachrüstpflicht.
• Fenster: Alter, Verglasung, Dichtheit.
• Heizung: Art, Alter, Zustand, Typenschild. Eine Austauschpflicht für alte Kessel gibt es seit dem 29.07.2026 nicht mehr, ein Austausch kann aber trotzdem bald anstehen.
• Keller: Feuchte, gedämmte Kellerdecke, ungedämmte Rohre.
• Verbrauch: Abrechnungen der letzten Jahre, mit Blick darauf, wie viele Personen das Haus bewohnt haben.

Welche Pflichten nach dem Kauf gelten

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz müssen neue Eigentümer eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen, falls das noch nicht ausreichend geschehen ist, und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen. Mehr im Ratgeber Pflichten nach dem Hauskauf.

Wie eine fachliche Einschätzung hilft

Eine Begehung mit einem Fachmann vor dem Kauf zeigt, welche Maßnahmen dringend sind und in welcher Größenordnung die Kosten liegen. Das hilft bei der Preisverhandlung und bei der Finanzierung. Wer schon vor dem Einzug sanieren will, sollte außerdem die Reihenfolge von Antrag und Auftrag kennen, damit keine Förderung verloren geht.

Nach dem Kauf: der Sanierungsfahrplan

Ist der Kauf erfolgt, ist die BAFA-geförderte Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan oft der beste nächste Schritt. Sie wird mit 50 % des Honorars gefördert, beim Ein- oder Zweifamilienhaus höchstens 650 € (Stand Oktober 2026), und der Fahrplan verdoppelt die förderfähigen Höchstkosten für Dämmung und Fenster. Die BAFA-Förderung setzt voraus, dass der Antrag vor dem Beratungsvertrag gestellt wird.

Sanieren vor dem Einzug

Viele Käufer nutzen die Zeit zwischen Kauf und Einzug für größere Arbeiten. Das hat Vorteile: Staub und Lärm stören niemanden, und mehrere Gewerke können aufeinander abgestimmt werden. Wer viel auf einmal machen will, sollte auch die Sanierung zum Effizienzhaus mit dem KfW-Programm 261 prüfen. Mehr im Ratgeber KfW 261.

Finanzierung mitdenken

Banken fragen bei Altbauten zunehmend nach dem energetischen Zustand. Eine belastbare Aufstellung der geplanten Maßnahmen mit Kosten und Förderung hilft im Gespräch mit der Bank. Die Förderprogramme der KfW werden zudem über die Hausbank beantragt.

Fragen für die Besichtigung

• Wann wurden Dach, Fenster und Heizung zuletzt erneuert, gibt es Rechnungen?
• Ist die oberste Geschossdecke gedämmt, und wie dick?
• Welche Heizung ist eingebaut, und wie alt ist sie?
• Wie hoch waren die Heizkosten in den letzten Jahren, und wie viele Personen haben im Haus gewohnt?
• Gibt es Feuchtestellen im Keller oder Schimmel in Ecken?
• Liegt ein Energieausweis vor, Bedarf oder Verbrauch?

Notieren Sie die Antworten und machen Sie Fotos von Typenschildern und auffälligen Stellen. Das erleichtert jede spätere Einschätzung.

Die Wärmeplanung im Blick

In Hanau soll die kommunale Wärmeplanung im November 2026 veröffentlicht werden. Für Käufer lohnt ein Blick darauf, ob das Haus in einem Gebiet liegt, in dem ein Wärmenetz geplant ist. Das kann die Entscheidung für eine künftige Heizung beeinflussen.

Dieser Ratgeber fasst allgemeine Informationen aus den genannten Quellen zusammen und ersetzt keine Beratung für Ihr Gebäude. Förderbedingungen und Gesetze können sich kurzfristig ändern.