Haus gekauft oder geerbt: Welche Pflichten jetzt gelten

Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen, falls das noch nicht ausreichend geschehen ist, und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen. Die frühere Pflicht, alte Heizkessel auszutauschen, ist seit dem 29.07.2026 entfallen.

Warum neue Eigentümer betroffen sind

Für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer am 01.02.2002 selbst gewohnt hat, gelten die Nachrüstpflichten nicht. Diese Ausnahme ist aber an die Person gebunden. Geht das Haus durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung auf einen neuen Eigentümer über, muss dieser die Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen.

Pflicht 1: oberste Geschossdecke oder Dach dämmen

Ist die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum nicht gedämmt, muss sie so gedämmt werden, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) von höchstens 0,24 W/(m²K) erreicht wird. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Fachquellen verweisen dafür auf § 35 GModG.

Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser enthält das Gesetz eine Ausnahme, wenn sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch die Einsparung amortisiert. Wer sich darauf berufen will, sollte die Berechnung dokumentieren lassen.

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist oft eine der günstigsten Maßnahmen überhaupt. Mehr dazu im Ratgeber Oberste Geschossdecke dämmen.

Pflicht 2: Rohrleitungen dämmen

Ungedämmte Leitungen für Heizung und Warmwasser einschließlich Armaturen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen gedämmt werden. Fachquellen nennen dafür § 69 Absatz 2 GModG. Die Maßnahme ist meist mit wenig Aufwand verbunden und spart sofort Wärmeverluste.

Was nicht mehr gilt

Nach dem früheren Gebäudeenergiegesetz mussten neue Eigentümer bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre waren, innerhalb von zwei Jahren austauschen. Diese Pflicht ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung darf weiterlaufen.

Was bei Verkauf und Vermietung gilt

Wer ein Haus verkauft oder neu vermietet, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen. Ab dem 01.01.2027 gelten neue Regeln, unter anderem auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge. Mehr im Ratgeber Energieausweis bei Verkauf und Vermietung.

Checkliste für die ersten zwei Jahre

• Prüfen, ob die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt ist und welchen U-Wert die Dämmung erreicht.
• Heizungs- und Warmwasserleitungen im Keller auf fehlende Dämmung prüfen.
• Vorhandenen Energieausweis sichten, er sagt viel über den Zustand des Hauses.
• Vor größeren Arbeiten den Förderantrag stellen, denn für die Dämmung gibt es beim BAFA 15 % Zuschuss.
• Überlegen, ob ein individueller Sanierungsfahrplan sinnvoll ist, bevor mehrere Maßnahmen beauftragt werden.

Vor dem Kauf an später denken

Wer noch vor dem Kauf steht, kann die Pflichten und den Sanierungsbedarf in den Kaufpreis einrechnen. Mehr im Ratgeber Energieberatung vor dem Hauskauf.

Ein Beispiel

Eine Familie kauft im Herbst 2026 ein Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren. Der Dachboden ist unbeheizt, die oberste Geschossdecke ist eine ungedämmte Holzbalkendecke, im Keller verlaufen ungedämmte Heizungsrohre. Bis zum Herbst 2028 müssen beide Punkte erledigt sein. Weil beide Maßnahmen überschaubar sind, lassen sie sich gut gleich zu Beginn umsetzen, am besten bevor die Räume eingerichtet sind. Wird die oberste Geschossdecke dabei besser gedämmt als gesetzlich gefordert, kann unter Bedingungen eine Förderung in Frage kommen.

Dieser Ratgeber fasst allgemeine Informationen aus den genannten Quellen zusammen und ersetzt keine Beratung für Ihr Gebäude. Förderbedingungen und Gesetze können sich kurzfristig ändern.